O objetivo do Alianza FOF Fundo de Investimento Imobiliário (AFOF11) é buscar as melhores oportunidades em cada momento, onde estiverem, focando em uma combinação ótima de rendimentos distribuídos e ganho de capital no processo de investimento.

Os ativos alvo podem ser fundos de tijolo, nas diferentes classes de ativos (logística, shoppings, lajes corporativas, híbridos) e também fundos de papéis (crédito imobiliário). O AFOF11, que congrega em um único veículo a expertise e experiencia da Alianza em diferentes ativos e estratégica imobiliárias, iniciou sua operação no início de Março de 2020. É um fundo do tipo fechado, ou seja, tem cotas distribuídas em oferta públicas, e posteriormente negociadas na Bolsa de Valores.

O mercado imobiliário brasileiro ainda possui um enorme espaço para desenvolvimento e os FIIs listados na B3 são um importante mecanismo para sua viabilização. O mercado está amadurecendo, e nota-se número cada vez maior de transações relevantes no ambiente de FIIs listados, com maior profissionalização dos gestores, desenvolvimento de pesquisas especializadas e crescente número de investidores institucionais. Estima-se que esta tendência de longo prazo e se intensificará cada vez mais, através da migração permanente da poupança para esta classe de ativos.

Além disso, o ticket mínimo necessário para investir em FIIs é consideravelmente menor se comparado a imóveis físicos, a liquidez é consideravelmente maior (agilidade na compra e venda dos ativos) e há, ainda, o benefício tributário, que isenta o investidor do recolhimento de IR sobre os rendimentos recebidos.

A Alianza Gestão de Recursos Ltda. (“Alianza”) é uma gestora de recursos independente focada exclusivamente em investimentos imobiliários no Brasil. Atualmente, conta com R$ 1,0 bilhão em patrimônio líquido e R$ 1,6 bilhão em ativos imobiliários sob gestão, alocados em edifícios comerciais, galpões logísticos, imóveis de varejo big box e fundos imobiliários. Hoje, seus investidores somam mais de 70.000 pessoas físicas, fundos de fundos imobiliários, entidades de previdência complementar, family offices brasileiros e investidores institucionais globais.

Desde sua fundação, a Alianza já desenvolveu e adquiriu, com recursos de seus investidores, cerca de R$ 2,2 bilhões em ativos imobiliários, majoritariamente por meio de fundos de investimento imobiliários (FIIs), contando com profissionais com longa experiência em importantes empresas do setor. Além disso, possui extensa rede de relacionamento com players relevantes da indústria, processos já estruturados, softwares especializados e RI atuante e acostumado a falar com o mercado. Isto nos garante amplo acesso à informação e capacidade apurada na tomada de decisões de investimentos.

Para enfrentar o atual ambiente de liquidez restrita e elevada volatilidade, é de extrema importância a gestão ativa, com rápida adaptação da carteira aos cenários e mudanças de preços. Além disso, o Fundo beneficia-se da diversificação dos investimentos, o que traz um eficiente controle de risco para os investimentos. Neste sentido, acreditamos que o Alianza FOFII está muito bem estruturado para navegar o ambiente atual.

O FOF da Alianza possui, ainda, acesso a oportunidades restritas, através de Ofertas 476: nem todas as oportunidades estão abertas para todos, sendo destinadas exclusivamente a investidores profissionais, ou seja, que possuam Patrimônio Líquido investido superior a R$ 10 milhões. Em geral, estas ofertas acabam apresentando uma relação Risco x Retorno mais atrativa do que em ofertas 400, destinadas ao público geral.

Mesmo após a captação através da oferta 400, o Alianza FOF ainda estará longe de ser grande demais para o mercado, fazendo com que sua estratégia de investimentos não seja limitada pelos volumes negociados dos FIIs. Isso garante flexibilidade para ajustar rapidamente a carteira conforme o cenário e buscar somente as melhores oportunidades.

Acreditamos que atualmente o IFIX oferece oportunidades estruturais de arbitragem, por ainda contar com um ambiente pouco competitivo de investidores institucionais e estrangeiros. Como exemplo, se contrastarmos o IFIX com a B3, em 2020, enquanto no primeiro apenas 30% do volume negociado é de investidores institucionais e estrangeiros, na B3 este percentual atinge 82%.

O Fundo tem a possibilidade de investir até 20% do seu Patrimônio Líquido em outros FIIs geridos pela Alianza, sem se tornar “feeder” de fundos da casa. Isto garante acesso a produtos de investimento não acessíveis ao restante do mercado, ao mesmo tempo em que garante a diversificação da carteira em FIIs de diferentes gestores.

Os sócios da Alianza têm parte de seu patrimônio investido no produto e a estrutura de taxas garante o alinhamento de interesses, uma vez que parte significativa do retorno da gestora é proveniente da taxa de performance, que possui benchmark atrelado ao IFIX.

Além disso, o Alianza FOF possui taxa de administração bastante competitiva dado que, quando comparada às dos competidores, é classificada no 1ª quartil da comparação. Em outras palavras, nossa taxa de administração é, comprovadamente, uma das mais baratas do mercado. Adicionalmente, temos uma filosofia de investimentos bem construída, com princípios sólidos que norteiam nossas decisões de investimento: investir com margem de segurança não significa simplesmente escolher os melhores imóveis, mas sim os melhores investimentos. Fazemos isso pautados em um modelo de análise baseado na qualidade dos ativos, das locações, da gestão, diversificando o portfólio e monitorando e estudando detalhadamente o mercado para encontrar preços adequados de entrada.

Buscamos sempre o melhor processo de decisão, à prova de emoções do momento e com regras de decisão claras, baseadas em parâmetros para tudo que é realmente importante. O Comitê de Investimentos do Fundo também reavalia constantemente as premissas e regras para as tomadas de decisão, garantindo flexibilidade ao Fundo, quando necessária.

Ou seja, gerimos os recursos dos outros como se fossem nossos.

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